Acheter une maison pour l'agrandir : 8 vérifications avant de signer

1. Lire le règlement d'urbanisme de la commune

Chaque commune a un règlement qui fixe ce que l'on peut construire sur chaque parcelle : le PLU (plan local d'urbanisme). Autour d'Aix et de Marseille, c'est le PLU intercommunal de la Métropole. Il se consulte gratuitement en ligne et à la mairie.

Pour une extension, trois règles décident presque tout :

• La surface au sol autorisée (on parle d'« emprise au sol ») : la part du terrain que les constructions peuvent couvrir. Si la maison et ses annexes l'atteignent déjà, il n'y a plus de place pour agrandir au sol.
• Les distances à respecter par rapport à la rue et aux voisins. Elles déterminent où l'extension peut aller.
• La hauteur maximale, qui dit si une surélévation est possible.

Notre conseil : demandez à la mairie un certificat d'urbanisme. C'est un document officiel qui indique les règles applicables au terrain. S'il est « opérationnel », il dit même si votre projet précis est réalisable. Il est gratuit, et le délai d'instruction est de deux mois au plus pour la version opérationnelle.

2. Vérifier les risques du terrain

Le vendeur doit vous remettre un état des risques. Ne le survolez pas. En Provence, deux risques changent le coût d'une extension : les sols argileux qui gonflent et se rétractent avec la pluie et la sécheresse, et les zones inondables. Vous pouvez aussi vérifier l'adresse vous-même sur le site public Géorisques.

À Aix-en-Provence, plus de 95 % du territoire est concerné par le risque lié aux argiles. Cela n'empêche pas de construire, mais les fondations doivent être adaptées. Nous expliquons pourquoi dans notre article sur les sols argileux et les fissures.

3. Regarder les fissures existantes

Une maison qui a déjà bougé n'est pas forcément à fuir, mais vous devez savoir pourquoi. Regardez les angles des portes et des fenêtres, la jonction entre la maison et une ancienne véranda ou un garage, et les murs de clôture. Une fissure en escalier dans un mur en blocs, ou une fissure de plus de 2 mm environ, mérite l'avis d'un professionnel avant de signer.

4. Comprendre comment la maison est construite

Pour agrandir, il faut savoir sur quoi on s'appuie. Demandez les plans d'origine s'ils existent, l'année de construction et les travaux déjà faits. Un mur porteur à ouvrir, un plancher qui doit recevoir un étage, une charpente à modifier : chacun de ces points demande une étude et pèse sur le budget.

5. Vérifier l'accès pour le chantier

C'est le point que presque personne ne regarde, et celui qui fait le plus souvent grimper la facture. Un chantier de gros œuvre a besoin de faire passer une pelle mécanique, des livraisons de blocs et de ferraille, et souvent un camion de béton. Une ruelle étroite, un portail de 2,50 m ou un jardin en contrebas obligent à pomper le béton ou à tout porter à la main. Mesurez l'accès.

6. Vérifier l'assainissement

Si la maison n'est pas reliée au tout-à-l'égout, sa fosse est dimensionnée pour un nombre de chambres. Ajouter deux chambres peut imposer de refaire l'assainissement, ce qui représente un budget à part entière. Le diagnostic remis par le vendeur l'indique.

7. Repérer les servitudes

Un passage pour le voisin, une canalisation qui traverse le jardin, une ligne électrique : ces « servitudes » figurent dans l'acte de vente et dans le règlement d'urbanisme. Elles peuvent interdire de construire précisément là où vous imaginiez l'extension.

8. Chiffrer avant de négocier

Le bon moment pour connaître le coût de l'agrandissement, c'est avant de faire une offre. Une visite d'un professionnel du gros œuvre, avec quelques photos et une idée de la surface, suffit à donner un ordre de grandeur. Ce chiffre vous sert aussi à négocier le prix d'achat.